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蛋殼公寓四面楚歌 “租金貸”模式再受拷問

蛋殼公寓四面楚歌 “租金貸”模式再受拷問

(原標題:21深度丨蛋殼公寓四面楚歌 “租金貸”模式再受拷問)

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近期,在上市10個月後,蛋殼公寓接連傳出租客被斷水斷電、拖欠供應商賬款和房東租金的消息。

11月16日,《21世紀經濟報道》記者根據深圳消委披露統計,9月以來,深圳當地的愛租公寓、美居公寓、小鷹公寓、樂居公寓等5家長租公寓公司被投訴突然停業或公司資金鍊斷裂,房東收到租金後要求租客搬離,導致租客“無房可住”。

長租公寓流動性危機、“跑路”消息不斷,再次拷問了“租金貸”模式。

11月16日,蛋殼公寓回覆稱,公司目前的確遇到資金困難的情況,但正在積極進行處理。租客和房東等問題,也在積極應對,蛋殼公寓承諾絕不會跑路。

受新冠疫情和市場激烈競爭影響,長租公寓運營商面臨入住率下滑、租金收入下降的困境。

蛋殼公寓等長租公寓大量使用“租金貸”金融產品。在“租金貸”模式下,租客與長租公寓簽訂房屋租賃合同,一次性預付一年等期限房租及押金,長租公寓向房東月付租金。但是,在長租公寓深陷流動性危機後,租金無法向房東交付,房東即要求租客搬離。

同日,騰訊公司旗下深圳前海微衆銀行公告稱,已注意到蛋殼公寓相關情況,對於被迫搬離公寓的“租金貸”租客,至少在2021年3月31日前徵信不受影響。

蛋殼公寓今年1月17日在納斯達克上市。截至11月13日,蛋殼公寓(DNJ.N)股價報1.51美元,11月以來股價下跌19.25%,上市以來股價已經跌去88.81%。

深陷流動性危機

近期,不斷有租客在網上發文投訴,蛋殼平臺已經出現了大面積的逾期支付業主租金的情況。


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上週,多家媒體爆出,在北京,被拖欠裝修工程款的工程承包商來到蛋殼公寓辦公地點討要欠款,此外也有退租金的租客、收房租的房東、蛋殼工作人員討薪。杭州蛋殼公寓出現租戶被斷網現象,深圳蛋殼公寓出現了大面積斷網,已經有房東開始驅趕租客,武漢蛋殼公寓已經有房東開始直接聯繫租客繳納房租。

例如,黑貓投訴平臺上,蛋殼公寓的投訴已達27683件,其中,深圳地區蛋殼公寓的投訴達446件,投訴問題集中在無法退租、斷網斷電、拖欠業主租金與水電費等問題上。

一名租戶稱,由於已經不在深圳工作,此前曾與蛋殼公寓聯繫退租,但工作人員以多發補貼爲由繼續推脫,導致現在每個月還要支付深圳的房租。深圳市南山區一名業主稱,其與蛋殼公寓簽訂了自2017年10月09日至2021年01月06日的租賃合同,但從十月開始,蛋殼公寓便沒有支付租金與水電費。

此前,8月,蛋殼公寓App遭工信部通報下架。10月,蛋殼公寓首席運營官顧國棟因個人原因離職。11月,蛋殼公寓三次被列爲被執行人,被執行總金額超千萬,甚至因此登上微博熱搜。

11月16日,對於網傳蛋殼公寓將宣佈破產,蛋殼公寓公關部回覆稱,屬於謠言。公司目前的確遇到資金困難的情況,但正在積極進行處理。租客和房東等問題,也在積極應對,蛋殼公寓承諾絕不會跑路。

從蛋殼公寓分佈情況看,截至3月末,蛋殼公寓在13個城市運營41.9萬間公寓,同比增長46.8%。其中,北京、上海、深圳三個城市20.7萬間。

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蛋殼公寓財報顯示,受新冠疫情、長租公寓激烈競爭衝擊,蛋殼公寓入住率出現下降趨勢。2020年一季度,蛋殼公寓入住率75.6%,比上年末的76.7%下降1個百分點,但較去年二季度的89%大幅下滑。蛋殼公寓一季度淨虧損12.344億元,虧損擴大逾50%;經調整淨虧損爲9.789億元,虧損擴大逾20%。

除蛋殼外,近期,多家長租公寓“暴雷”,這些長租公寓大多使用“房租分期”業務模式,資金鍊斷裂後,房東要求租客搬離。

11月16日,《21世紀經濟報道》記者根據各地消費者保護機構發佈信息統計,在深圳,今年9月以來,深圳當地的愛租公寓、美居公寓、小鷹公寓、樂居公寓等5家長租公寓公司被投訴“無房可住”。

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深圳市消費者委員會披露,深圳愛租公寓目前已停止營業,被列入經營異常名錄。由於愛租公寓大量租金無法向房東交付,房東已要求消費者搬離,消費者面臨無房可住的局面。此外,深圳美居公寓、小鷹公寓,均被投訴出現資金鍊斷裂,大量租金無法向房東交付,房東已發佈告示要求消費者搬離。樂居公寓已停止營業,該公司此前9月發佈公司轉型暨告業主書,單方面宣佈公司轉型以及分期賠付租戶的決策,由於商家未向房東交付房租,房東要求消費者搬離住所。

拷問“租金貸”模式

11月16日,微衆銀行迴應《21世紀經濟報道》記者查詢時表示,從維護客戶合法權益的角度出發,該行建議,根據客戶與蛋殼公寓簽署的《房屋代理租賃合同》,並已預付租金,享有合法居住權。建議客戶在已付期間繼續居住,保障合法權益。

微衆銀行迴應稱,如果客戶合法權益收到侵害(如強制清退、斷水、斷電等情況),建議通過法律途徑維護正當權益。如客戶已被迫搬離,可登錄“微衆銀行租住消費貸款”公衆號登記,該行將做出適當安排,儘量保護客戶權益,至少在2021年3月31日前,徵信將不受影響。

蛋殼公寓拖欠賬款或租金,深圳5家長租公寓停業,一方面是因爲今年疫情衝擊,長租公寓市場競爭激烈帶來收入下降;另一方面,來自“租金貸”業務的現金流入大幅減少。

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“租金貸”業務模式是,租客與長租公寓簽訂房屋租賃合同,長租公寓運營商與金融機構合作,引導租客辦理貸款一次性預付一年房租及押金,長足公寓運營商向房東月付租金,租客每月償還金融機構貸款。在業務邏輯上,“租金貸”解決的是租客很難一口氣拿出大筆預付金的痛點。例如,在各大城市房租水漲船高後,由於普遍採用“押一付三”付款模式,再加上一個月房租作爲中介費,意味着租客一次性繳納五個月“小半年”租金開銷,是很多年輕人不易承受的房租壓力。

《21世紀經濟報道》此前報道,有項目負責人曾提出,分散式長租公寓只有做到95% 入住率,才能實現穩定的現金流。

但是,若長租公寓現金流斷裂或緊張,無法向房東交付租金,甚至水電暖氣等基本生活服務也無法保證。租客不但面臨無房可住的局面,更揹負一筆個人貸款。若出現租客未按時還款的情況,租客的個人徵信會受到影響。

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多爲銀行業內人士表示,在“租金貸”模式下,長租公寓運營商一次性能拿到一年的錢,通常將這筆“租金貸”加槓桿,再去收購更多的房源,以此實現槓桿式擴張,但該模式敏感而脆弱,任何一個環節——若租金收入下降、租金貸來源減少,都會使得槓桿破裂。

去年底,住建部等六部門發佈新規,住房租賃企業租金收入中,住房租金貸款金額佔比不得超過30%,超過比例的應當於2022年底前調整到位。根據蛋殼的招股書,蛋殼上市前夕的2019年第三季度,有67.9%的租客都使用了租金貸,該比例最高時超9成。

Published in金融新聞

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